page-consulting.php 地底トラブル解決辞典 :日本都市開発│底地・貸宅地の専門家

底地のお悩み解決辞典

底地のお悩みTOP3

  • 地代の値上げ

    地代が据え置きになったまま交渉できずにいる地主様は非常に多いです。無理な交渉は人間関係に歪みをきたします。所有する土地をきちんと査定し、一度に大幅な値上げをせず適正な価格までの段階をつけると交渉しやすくなります。

  • 更新料を
    支払ってもらえない

    更新料は金額が大きくなり、借地権者様からなかなか支払ってもらえないケースがあります。一括での納入が難しい場合、月々の地代に含める方法があります。後のトラブルを回避するため合意書等を締結しておくことが望ましいでしょう。

  • 土地賃貸借契約書がない

    契約書の整備は借地権者様とのトラブルを防ぎ、将来の引き継ぎのためにも非常に重要です。どのように底地を運用していきたいのかを明確にし、更新料や地代改定について記載しましょう。当社でも書面作成〜締結までサポートが可能です。

よくある底地のお悩み一覧

複数の土地を管理している、多数の借地権者様を抱えているなど、地代の回収にお悩みの地主様に代わり、当社では管理業務の代行を行っています。底地管理に関わる借地権は特殊なため、一般の賃貸管理に比べ底地管理の専門会社は多くありません。地主様と借地権者様それぞれの事情をきちんと理解し、誠意を持って対応出来る管理会社を選んでください。

何十年間も安い金額のまま、地代を改定していない地主様が多くいらっしゃいます。借地権者様の権利が強いため、現状維持を続けてきた地主様が多いのです。地代を上げるには、トラブルを避けながら双方が妥協できる最適な価格へと調整することがポイントです。

借地権者様から地主様への地代の支払いは、借地契約において最も重要な約束事です。しかし地代の滞納が発生しても、借地権者様とのお付き合い上、地主様からはなかなか督促しづらいこともあります。まずは借地権者様から事情をお聞きし、地代を回収するための現実的な方法を模索します。話がまとまらない場合、内容証明での請求など法的手段を検討せざるを得なくなります。

地主様と借地権者様の権利関係は半永久的なもので、土地に建物が存在する限り続きます。底地を相続されて借地権者様と面識がない場合、トラブルに発展する可能性が高くなります。これまでのお付き合いの経緯を理解し、管理業務を引き継いで行くことが一番良いですが、全く管理のことがわからない場合や、他に本業がある場合などは管理会社に委託することをおすすめします。

地主様が底地を売却する場合、選択肢は主に3つあります。借地権者様への売却、収益物件として投資家への売却、不動産会社に一括で売却する。弊社では地主様のご要望に合わせて、最もメリットの大きい売却方法をご提案しています。
一括売却は売れ残りの心配もなく、借地権者様への直接の交渉も不要となり当社が最もおすすめしている売却方法です。

借地権者様にとって、底地を買い取り所有するメリットは多く、第三者へ売るよりも高値で買っていただきやすいです。借地権者様へ売却を打診しやすいのは、更新や建て替え、増築などのタイミングです。しかし、借地権者様との直接の交渉ではご本人が借地のままで良い、あるいはそもそも買うお金が無いと言えば「そのまま」になり、売れ残ります。その場合、当社でも行っている不動産会社による一括買取りや売却業務を委託する方法があります。

底地の価格は「誰に売るか」など、さまざまな条件により変動します。借地権者と直接交渉する場合、周辺の相場、あるいはその土地そのものがもし一般の所有権だったらいくらの値段がつくか、という評価に対して借地割合を掛けた金額、それが底地の基本的な価格と言えるでしょう。

一番早いのは、現金化してお金で分けることです。ただ、そういかない事情も少なくないと思います。その際は、できるだけ均等に、それぞれが納得のいく形に限りなく近づけて共有状態を解消する。そのご提案をさせていただきます。

過去の資料だけでなく、借地権者様同士のお話や主張も聞きながら、それぞれが納得のいくラインでまとめるべく、無理に急がず丁寧に調整していきます。

ご売却の挨拶から、全て代行いたします。ご売却に至った経緯やご事情についても、地主様のご事情を理解していただくべく、丁寧にお話しいたします。ご売却後に関係が悪くならないようにすること、それを第一の優先順位に置いたお話しをします。

直接の交渉は、大なり小なり必ず禍根を残します。当社が間に入ることにより、交渉の緩衝材にもなりますし、場合によっては当社の責任にしていただければ済むことです。

<更新料→借地権評価額の5%>
通説としては「所有権評価額の10%」から「借地権評価額の5%」まで、かなり幅があります。実際の金額に当てはめると、坪100万円の土地、30坪で、所有権評価額は3,000万円です。「所有権の10%」なら300万円、「借地権の5%」なら、6:4の地域だとすると90万円になります。理論上は、これだけの幅があります。その中で、実際に裁判まで行った場合にどうゆう判決が出るかと言えば、限りなく借地権者寄りの判断がされる傾向にあります。 上記の場合であれば、恐らく90万円程度で決着するでしょう、という事です。その理由として、まず借地法上は必ずしも必須のものではなく(更新「料」は、法律で規定されていない)、慣習と契約(賃貸借契約書への記載)によって定められているにすぎないことがまず一つ。もう一つは、契約期限が来た時点で「借地権者の事情に関わらず」請求されるものであるから、と言えます。日本の司法は「弱者保護」の意識が強く、地主さんと比較して一般的に弱者と見做される借地権者に配慮した判断が下されやすい、というのが理由と言えるでしょう。


<譲渡承諾料→借地権評価額の10%程度>
更新料と比較して、比較的高額水準でまとまりやすいものと言えます。これはひとえに「地主さんの裁量による」部分が大きいことが理由です。そもそも論として、必ずしも承諾しなければならないものではないため、実質的に「裁判所の強制力がない」のが理由と言えるでしょう。地主さんには、借地権の譲渡に対する拒否権があります。(本当は更新についても拒否権はあるのですが、実質的に機能していません)よって、ほとんどが相対の交渉で決まり、譲渡承諾の問題だけで裁判所にまで持ち込まれるケースは少ないと言えます。つまりは「交渉次第」です。ただ、「借地非訟事件」という形で裁判所に持ち込まれた際には、かなりの確率で拒否できません。但し、この場合も裁判所選定の鑑定士による評価で承諾料は算定してくれます。この場合、借地権者の都合で申し立てる訳ですから、あまり上記の更新料のような「弱者保護」の意識は影響が出にくくなります。結果、「借地権評価額の10%」という結論に近くなるようです。


<建替承諾料→借地権評価額の10%程度>
こちらも借地権者の都合ですから、中立からやや地主さんよりの判断が下される傾向にあります。法的な解釈論としては、建物の耐用年数の延長に対する補償という側面の他に、「増改築制限特約の解除に対する対価」という考え方が当てはまります。


<条件変更(非堅固建物の契約から堅固建物の契約に、など)→所有権評価額の10%程度>
ここまで挙げた中では、一番地主さん寄りの判断が下されるものと言えます。理由としては、そもそも契約年数が20年から30年になる(それだけで単純に更新料の1.5倍になるだけの理由になります)、借地権がより強固な権利になる、借地権の収益性が向上する、などが挙げられます。また、更新料のように借地権者の事情に関わらず時期が来れば到来するものと違い、借地権者にそれなりの金銭的余裕があるからこそ発生する問題です。よって建て替える余裕があるのであれば弱者保護の必要はありませんよね、地主さんにもそれ相応の大家を支払ってくださいね、という判断になります。

建て替えが契約違反かどうかは、土地賃貸借契約書に「建て替え及び増改築の禁止」に関する条文が入っているかがポイントとなります。契約違反の場合、建て替えには地主様の承諾と承諾料が必要であることを、借地権者様にご理解いただき支払いの交渉を行います。

底地を相続するために最も重要なことは、契約書を整備し、記載の約束事が法律的に有効かどうかを精査しておくことです。底地の相場価格が非常に低いのに対し、相続税は非常に高いということも理解しておく必要があります。例えば30年後に次の世代へ引き継ぐ場合、地代と更新料を30年間そのまま貯蓄しておいても、相続税で全て飛んでいってしまうようなケースもありえます。あらゆる選択肢を視野に入れながら、地主様とお子様にとって最もメリットの多い方法を導き出しましょう。

一番ベストな方法は、底地を売却し、現金化して分けることです。とはいえ、簡単にいかない事情も多いと思います。その際は底地をできるかぎり均等に、それぞれが納得のいく形に近づけ共有状態を解消する方法をとります。

最終的には税理士さんしか計算できませんが、その前に当社や不動産鑑定士の評価・査定が必要です。ご要望があれば不動産鑑定士や税理士をご紹介することもできます。

現金のみであれば問題無いと思いますが、不動産が絡むと相当に困難です。全てを現金化しない限り不満を100%解消することは難しいですが、可能な限り分割可能な状態にするお手伝いはできます。

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