page-consulting.php 底地の買取 :日本都市開発│底地・貸宅地の専門家

底地(貸宅地)買取

底地の売却方法

  • 借地権者様に
    直接底地を売却

    借地権が設定された土地は他人が購入しても所有権だけでは自由に使うことはできません。
    底地を最大限有効活用できるのはその土地に住み続けたいという希望のある借地権者様です。

    注意ポイント

    更新時や建替えのタイミングなどが交渉しやすい時期といえます。しかし、直接の交渉は禍根を残しやすく、後の人間関係に影響を与えるため注意が必要です。

  • 投資家への売却

    地代を収入源とした目的で購入する投資家への売却です。地代収入と土地の固定資産税、その他支出とのバランス(利回り)が重要視されます。

    注意ポイント

    底地の利回りは概ね2%程が多く、一般的な投資物件と比べて低いため売却まで時間を要する可能性があります。

  • 不動産会社へ
    底地を一括売却

    一括買取は時間をかけずに売れるメリットがあります。測量等が済んでいなくても現況の状態で売却でき、地主様にとって売れ残るリスクがありません。

    注意ポイント

    借地権者様と交渉し、売れるまでの必要な経費を算出して買取価格が決まります。売れ残りのリスクも含めて全体を買い取るため、土地評価額と買取価格は異なります。

底地評価の仕組み

  • 一般的な土地の評価基準を知る

    通常の土地は、実需によって値段が決まります。一般の住宅用地であれば、そこに家を建てて住みたい方が買うのが基本ですから、そこに住みたいと考える人がどれほどいるか、その土地にどんな家が建つのかで決まります。よって、主に職場となる都心からの時間的距離や、その地域性などがまず影響します。

    そして個別要因として、ビルやマンションも建築可能な土地なのか、3階建が建てられるのか2階建までなのか、建てられる最大の床面積は、駐車場は作れるのか、それらによって評価に差が出ます。

    しかし現在では、個別の条件がシビアに見られるようになっています。南向きや角地の整形地は高い値段がつきますが、日当たりの悪い土地、間口の狭い土地な不整形地は評価が下がります。東南角にある整形地と、その隣の間口2mの旗竿地(奥まった土地)とで、価格が倍近くも変わるという事も珍しくありません。極端な話、間口が2mに満たない場合は原則として建物が再建築できませんので、周辺の1/3の値段でも付けば良い方という例もあります。

  • 底地の評価は「借地権者様がいくらで購入するか」を考える

    では底地はといえば、そもそも実需がありません。底地を買って実際にメリットがあるのは、今その土地に住んでいる借地権者だけといっても過言ではありません。借地権が設定されている土地は他の方が買っても所有権だけでは実際に使うことができませんので、基本的には買う意味がありません。そのため、借地権者ならばいくらで買うか、そこが評価の基準になります。

  • 税務署で定める「借地割合」とは

    基本的に買い手が一人しかいないわけですから、独占交渉ともいえる状態になり、あまり高い金額になることが望めないのは正直なところです。ではタダ同然になるかと言えば、売主である地主様にも「売らない権利」はあるわけですから、ご自身が納得のいかない金額で売る必要まではありません。基本的には、税務署で定める「借地割合」が一つの目安になります。

    この借地割合は、あたかも借地権の権利を定めた指標のように取り扱われていますが、本来はそんなことはなく、あくまで税務署が「相続税を計算するときの係数」として定めているものに過ぎません。ただそれが借地権の権利割合として流用され一般化しているというのが本当のところなのですが、実際にそれが一般化していますので、もはや事実上の権利割合だと考えるのが現実的です。

    ということは、借地権者と直接交渉する場合には、周辺の相場、あるいはその土地そのものがもし一般の所有権だったらいくらの値段がつくか、という評価に対して借地割合を掛けた金額、それが底地の基本的な価格と言えるでしょう。

  • 借地権者に売却するメリットと、不動産会社の一括買取りのメリット

    当社では自社での買取も行っています。正直なところ、当社が買っても最終的な行先は基本的には同じであり、借地権者様に買ってもらうこととなります。ただし、不動産会社の一括買取りの良いところは「買わない」という回答が基本的には無いという事です。

    借地権者と直接の交渉ではご本人が借地のままで良い、あるいはそもそも買うお金が無いという場合には「そのまま」になり、売れ残ります。ですが不動産会社の一括買取りの場合は、借地権者さんが何件あろうとすべて一括して買い取ります。

    ただし、当然のことながら全てを借地権者様と同じ価格で買えるわけではありません。借地権者様それぞれと交渉し、全体のうち何件がいくらで売れて何件売れ残るか、それまでに必要な経費(測量代やその他諸々がかかります)はいくらか、それを計算し、売れ残りの読みが外れるリスクも一括りにして全体を買い取りますので、全部の土地が評価額そのままで売れるという事ではありません。

  • 買取価格の考え方。推定評価額から引かれるもの

    原則的には買取価格は、売れ残るだろうと判定した土地を除いた推定総売上額から、買取や売上の際にかかる税金・手数料等の諸経費、測量費、インフラ類の整備が必要であればその費用、そして投資回収までにかかる金利を引いた金額あたりが一応の目安になるでしょう。

    そのラインからどの程度上下するかはケースバイケースですが、想定したよりも売れて初めて利益、想定が甘ければ赤字になるラインですので、時間的リスクも含めて、当社としてもその査定は一番神経を使うところです。

  • 不動産会社による「一括買取」のメリット!知っておきたい二次相続リスクとは

    一括買取のメリットとしては、まず時間をかけずに売れること。(時間はリスクでありコストです)
    測量等が済んでいなくても、現況そのままの状態で売れること。
    それから、売れ残りなく売れること。(二次相続リスクの解消)

    この二次相続という問題。よくあるパターンではあるのですが、先代の方が亡くなった際に、なるべく公平な相続をと考えて、全ての不動産を持分で分けてしまっているケースをよく見かけます。

    これは相続時の分け方だけで見れば確かに公平なのですが、各自が権利を持ち合っていますので全員の合意が無い状態ではどの土地も勝手に処分できず、更にその中の誰かがもしお亡くなりになれば、例えば1/3だった持分がさらにそのお子さん3人に相続されて1/9になる、そしてその方たちにとって他の所有者は叔父さんだったり従兄弟だったりと、代を追うごとに意志の統一が難しくなっていきます。

    残念ながらこの連鎖は、どこかで断ち切らざるを得なくなります。これを避けるためには、一旦持分で分けてしまった土地は売れ残りを残さず売却してしまう他ない状況に、いずれなってしまうことが少なくありません。このような状況になっている場合は、共有者とうまく話し合って持分状態を解消しておくか、まとめて売却してお金の状態で分けてしまったほうが、後々の為ではあるかと思います。

日本都市開発の底地買取り

確定測量がされていない土地でも現況での買取が可能です。ご相談いただいてから、長くても概ね2ヶ月以内には全ての手続きが完了いたします。「いつまでに現金が必要」といったこともご相談下さい。可能な限りお引き受けいたします。

メリット・デメリット

  • 時間をかけて交渉しなくても、すぐに現金化できます。
  • 売却後も借地権者様と時間をかけ丁寧に交渉しますので、人間関係に歪みを残しません。
  • 利用価値の低い部分、底地を買い取る意思のない借地権者の部分・道路部分などについても 一切の「売れ残り」を出しませんので、完全に手放すことができます。
  • 測量、分筆等も当社で行いますので売却準備のための先行投資や手数料等は必要ありません。
  • 借地権者様に売却出来るまでの必要経費、売れ残りのリスクを考慮し、その分が差し引かれた金額が買取価格となります。

その他の売却方法

時間的な猶予があれば、完全成功報酬でコンサルティング契約による整理も可能です。ご成約に至らなかった場合にも調査費・人件費等を請求することはありません。丁寧な交渉を進めるため、まずは一年間のご契約で取りかかります。その後継続するかは、依頼者様のご希望と成約の可能性を鑑み随時ご相談しながら進めます。

メリット・デメリット

  • 多くの場合一括でのご売却よりも金額的には有利です。より多くのお金をお手元に残せます。
  • ご売却のための測量費用等、外部にかかる費用は先行投資が必要です。
  • 売ることもできない、買うこともできないという方は、借地権者様それぞれのご事情で一定割合存在します。そういった土地は売れ残りとして残ってしまいます。

底地買取のポリシー

  • ご売却いただいた後も地主様と借地権者様の関係をお守りします

    たとえ土地の所有者が変わっても地主様と借地権者様は変わらずその場所に住み続けます。 ご売却いただいた後も両者の良好なお付き合いを維持し円満に各種調整を整えます。

  • 迅速かつ秘密厳守にて対応

    買取のご相談は資料をいただいてから10日以内にお返事いたします。 (物件の規模によって調査のためもう少しお時間をいただく場合があります) また現地調査は非常に慎重に行いますので、借地権者や近隣の方に気づかれることなく調査を済ませます。

  • 現況での買取が可能です

    現況のままでも買い取り致します。測量、分筆等も当社で行いますので、売却準備のための先行投資や手数料等は必要ありません。

底地案件お取り扱い実績

  • 底地買取

    ◆ 地域/大田区⻄六郷二丁目
    ◆ 坪数/430坪
    ◆ 件数/15件
    ◆ 確定測量の有無/なし

  • 底地買取

    ◆ 地域/大田区北馬込一丁目
    ◆ 坪数/120坪
    ◆ 件数/6件
    ◆ 確定測量の有無/なし

  • 底地買取

    ◆ 地域/大田区仲六郷四丁目
    ◆ 坪数/250坪
    ◆ 件数/15件
    ◆ 過去の境界調査/なし

底地(貸宅地)買取の流れ

下記はあくまでも目安としてご参照ください。
実際には物件の状況やご要望により異なります。

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01

相談・面談無料サポート

現在の状況やお悩み、ご要望等をご相談ください。気軽にご相談したい方のための「匿名無料相談窓口」もご活用ください。

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02

現地調査無料サポート

底地の専門家である当社のベテランスタッフが現地に伺い、所有されている土地を調査いたします。調査費はいただいておりません。

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03

買取価格の提示無料サポート

きちんと適切な査定を行った上で、当社で買い取らせていただく場合の買取価格をご提示いたします。

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04

売買契約

内容にご納得いただけましたら、売買契約を締結します。

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05

決済=引き渡し

事務手続きを済ませ、買取価格提示から概ね1ヶ月以内に残高決済を行います。「いつまでに現金が必要」といったこともご相談下さい。可能な限りお引き受けいたします。

匿名無料相談

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底地トラブル解決辞典